住宅建设用地使用期到期后，如何自动续期尚无明确规定，是否会影响一些人的以房养老计划？国土部官员认为，不会影响。（10月28日《新京报》）

　　对类似“不会影响”的表达，大致可以认为是一颗“定心丸”。但这次国土部官员给出的这颗“定心丸”，并非是解决住宅建设用地使用期到期后的产权续期问题，而是有关“以房养老”的民政问题。

　　根据国土部官员的意思，不会影响“以房养老”的理由是，“有些出让期短的土地已经出现了续期问题，（但）都在延续着，谁也没出过钱”，也就是说，个人住宅房使用期满后，一没有立即收回，二还没有出现续费延期的先例，只是简单的“自动续期”。但国土部官员又认为：“这并不能理解成自动续期就一定不交钱”。这样的说辞出自国土部官员之口，真的让人匪夷所思。如果把“谁也没出过钱”解释成业主的“死扛”，那么，“一定不交钱”就是地主还没有拿出收钱的方案，这“买卖”做的是何等的猴急和霸道。但关于国民对国土资源的权利属性，不是本文要讨论的。

　　笔者不明白的是，住宅产权续期和以房养老有什么关系？这除了让更多的人把住房当作资产保值、更热衷于房产投资外，几乎看不出什么二者的必然联系。

　　何谓以房养老？百度百科是这样解释的：“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。诚然，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个安享天伦之乐的晚年，以房养老不失为一种对社会福利资源相对短缺的弥补。但是，以房养老所涉及到的问题，并不是产权如何续期，而是需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。国土局拿出一个产权续期“谁也没出过钱”的“自动续期”说法，且这种说法又有“这并不能理解成自动续期就一定不交钱”的“潜台词”，最多也只是暂缓人们对购房70年后的预期焦虑，怎么能和不会影响以房养老问题扯上关系呢？

　　按目前普遍的70年住宅使用期，就算30岁的时候购房，到期也要100岁了。这个时候，使用到期后的“自动续期”或有偿续期，对养老还有什么实际意义？即使把寿命假设为150岁，把到期的“自动续期”默认为无偿续期，难道这种“约定俗成”下“死扛”下来的“无权”住宅，还能抵押给银行或保险公司？所以，国土部官员所谓的住宅“如何自动续期尚无明确规定”，“都在延续着，谁也没出过钱”，只能起到对房产投资者的“煽情”作用，凭空放大了房产的投资保值功能，与以房养老毫无实际关系。而把这种“功能”延伸到“以房养老”，无非是加上了社会福利意义上的美丽光环。
“等你离开这个世界时，房子归金融机构；在此之前，你可一直按月领取资金。”这便是“以房养老”的最通俗描述，业内也称“倒按揭”。

　　今年10月下旬，北京提出“以房养老”概念，鼓励金融机构开展“倒按揭”试点。北京并非个“吃螃蟹”的城市，早在2007年上海便推行以房养老试点，但因障碍众多该业务目前几乎已淡出。

　　随着社会老龄化程度日益加重，以房养老已在不少国家被广为推行。采访中记者了解到，已有银行准备在济南推出以房养老服务项目，“目前相关员工正在接受项目推出之前的培训”。

　　济南或破冰：最快将于下月推出“倒按揭”

　　10月25日，记者从一家银行的济南分行了解到，以房养老按揭业务是该行借鉴国外“倒按揭”的思路，结合国内特点及养老传统推出的养老贷款项目，目前在北京已开始试点。该项目能缓解子女赡养老人的压力，增加老人可支配资金。

　　问及在济南将何时推行时，该行人员称：“目前与该项目相关的人员正接受培训，如果一切顺利，有望在下个月便可以在济南推出以房养老‘倒按揭’服务项目。”采访中记者发现，准备推出以房养老“倒按揭”服务项目的金融机构，在济南目前尚只有这家银行。

　　美好愿景：退休前“人供房”，退休后“房养人”

　　与济南相比，北京以房养老项目已进入到实质性操作层面，具体做法值得借鉴。

　　10月24日，本报记者从北京市民政局了解到，北京发布的“十二五”时期老龄事业发展规划中，提出“以房养老”概念。接受采访时，工作人员描绘了以房养老的图景：年轻时贷款买房，到60岁临近退休时把房贷还清，然后把房屋抵押给银行或保险公司等金融机构，这些机构根据房屋估价每月支付一定资金，老人晚年衣食无忧直至终老。房主身故后，金融机构将房产出售，所得用来偿还贷款本息，升值部分归抵押权人所有。

　　对此，北京市老龄办相关人员表示，通俗来说，“倒按揭”就是退休前“人供房”，退休后“房养人”。政府鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点业务，“这并不是说政府部门要去开展，而是由政府来鼓励企业等相关机构去试点开展这项业务。”

　　银行试点：总体业务量尚不太大

　　采访中记者了解到，目前一家银行已在北京推出以房养老“倒按揭”服务项目———凡年满55周岁的中老年人，或年满18岁的法定赡养人，以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。

　　接受采访时，该银行北京分行人员告诉本报记者，“以房养老”在具体操作时，当事人把房屋抵押给金融机构，银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。

　　该人员称：“该项业务申请门槛较高，办理该业务的申请者至少须有两套以上住房，贷款期限最长不超过10年，贷款也必须用于养老。目前，该项目总体业务量不太大。”

　　即将在济南推出“倒按揭”项目的这家银行，接受采访工作人员表示，目前已有一些客户群在关注该项目了，但总体数量不是很大。

　　前车之鉴：上海以房养老无奈搁浅

　　为解决日益严峻的养老问题，让老年人维持较高生活水准，早在2007年，上海便有金融机构开始推行以房养老“倒按揭”。

　　10月25日，记者与上海公积金管理中心取得联系。据介绍，当年上海试推过两种以房养老模式：一种是“以房自助养老”，即65岁以上老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配；另一种是“倒按揭”模式，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买投保人的房屋产权。

　　该人员介绍：“以房养老实现需要3个条件，首先当事人需要拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利；其次当事人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；再就是当事人经济状况要适中，因为经济条件很好，就没有以房养老的必要，经济条件过低，就不具备以房养老的条件。”实际操作中，真正符合条件的申请人很少，于是推行

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